Dakonderhoud op bedrijfspanden: de post die pas opvalt als het al misgaat

In vrijwel elke facilitaire begroting staat het dak onderaan. Het levert niets op, het is niet zichtbaar voor klanten en zolang er niets lekt lijkt er niets aan de hand. Tot het moment waarop er wel iets lekt, en dan blijkt de reparatie de kleinste kostenpost van het hele voorval.

Dit artikel gaat over waarom een bedrijfsdak andere aandacht vraagt dan een woningdak, wat je vastlegt voordat er schade is, en waar je op let als je een partij zoekt.

De reparatie is niet waar het geld zit

Bij een woning is een daklekkage vervelend. Bij een bedrijfspand is het een keten van gevolgen die de reparatiekosten al snel overstijgt.

• Stilstand. Een productieruimte of magazijn waar water binnenkomt gaat dicht tot het veilig is. Die uren staan op geen enkele offerte.
• Voorraad en materieel. Water en karton gaan slecht samen, water en elektronica nog slechter. Wat in de opslag stond is vaak duurder dan het dak zelf.
• ICT en installaties. Serverruimtes, meterkasten en luchtbehandeling zitten regelmatig precies onder het deel van het dak dat het eerst begeeft.
• Personeel. Een natte werkvloer is een veiligheidsvraagstuk, geen ongemak.
• Verhuurrelatie. Huur je het pand, dan komt er direct een discussie over wie waarvoor verantwoordelijk is.

De reparatiefactuur is in dat rijtje meestal de kleinste post. Dat maakt preventie op een bedrijfsdak een ander soort afweging dan thuis.

Waarom een bedrijfsdak sneller slijt

Bedrijfspanden hebben vrijwel altijd een plat dak, meestal afgewerkt met bitumen of EPDM. Dat type dak heeft een gesloten laag die niet stukgaat door één incident maar door slijtage over jaren: krimpende naden, blaasvorming, scheurtjes rond opstanden en randafwerking.

Op een bedrijfsdak komen daar factoren bij die je op een woonhuis niet hebt:

• Meer doorvoeren en opstanden. Elke afzuiging, lichtkoepel, kabelgoot en airco-unit is een aansluiting, en aansluitingen zijn waar het lek begint.
• Beloopbaarheid. Installateurs en monteurs lopen over het dak, vaak zonder loopstroken, met gereedschap en soms met een ladder die ergens tegenaan wordt gezet.
• Zonnepanelen. Een panelenveld voegt gewicht toe, verandert de waterafvoer en maakt inspectie van de laag eronder lastiger.
• Grotere oppervlaktes met minder afschot, waardoor water blijft staan.

Het gevolg is dat de theoretische levensduur van de dakbedekking op een bedrijfspand zelden wordt gehaald als er niet periodiek naar wordt gekeken.

Onderhoudscontract of losse inspecties

Beide werken, maar ze doen niet hetzelfde.

Losse inspecties zijn flexibel en je betaalt alleen wat je afneemt. Het nadeel is dat ze in de praktijk verschuiven zodra het druk is, en dat je geen doorlopend dossier opbouwt.

Een onderhoudscontract legt vast dat er twee keer per jaar iemand op het dak staat, dat goten en afvoeren worden doorgespoeld, dat naden en opstanden worden nagelopen en dat je van elk bezoek een rapportage krijgt. Die rapportage is het punt. Bij zakelijk dakonderhoud is de vastlegging vaak belangrijker dan het werk zelf, om de reden die hieronder staat.

Wat je vastlegt voordat er iets gebeurt

Bij een schadeclaim beoordeelt de expert van de verzekeraar twee dingen: de oorzaak, en de staat van het dak daarvoor. Op dat tweede punt sneuvelen de meeste claims op een bedrijfspand, omdat slijtage aan een gesloten dakbedekking zich per definitie geleidelijk opbouwt. Achterstallig onderhoud is dan een makkelijk argument.

Wat je daartegenover zet:

• Inspectierapporten met datum, ook van bezoeken waarbij niets werd gevonden
• Foto’s van het dak, herhaald op dezelfde punten, zodat je een tijdlijn hebt
• Facturen van reparaties en preventief werk
• Een dossier van wie er wanneer op het dak is geweest, inclusief installateurs van derden
• Bij noodmaatregelen: een aparte specificatie op de factuur, los van het definitieve herstel

Dat laatste is niet triviaal. Redelijke kosten die je maakt om verdere schade te beperken komen op grond van artikel 7:957 van het Burgerlijk Wetboek voor rekening van de verzekeraar, ook boven de verzekerde som. Maar dan moeten ze wel apart en herkenbaar op papier staan.

Een partij zoeken in de regio Rijnmond

Rond Spijkenisse, Hoogvliet en Botlek staat veel bedrijfsvastgoed dat in dezelfde periode is neergezet, met dakbedekking die dus ook rond dezelfde tijd aan vervanging toe is. Dat betekent twee dingen: er is veel werk, en er zijn veel aanbieders van sterk wisselende kwaliteit.

Waar je op let bij het selecteren:

• Inspectie voor prijsopgave. Wie een bedrag noemt zonder op het dak te zijn geweest, rekent achteraf bij.
• Een gespecificeerde offerte. Materiaal, aantal lagen, wat er met de bestaande laag gebeurt, hoe opstanden en doorvoeren worden afgewerkt, en welke garantietermijn eraan hangt.
• Een onderbouwd advies over renoveren tegenover vervangen. Overlagen is aanzienlijk goedkoper, maar kan alleen als de ondergrond het toelaat en het gewicht het toestaat. Dat hoort iemand uit te leggen, niet te verkopen.
• Werken tijdens bedrijfsuren. Kan er doorgewerkt worden terwijl het pand in gebruik is, of ligt het werk stil?
• Bereikbaarheid bij spoed. Bij een lekkage in een bedrijfspand telt de responstijd zwaarder dan het uurtarief.

Een partij die het zakelijke segment kent, herken je aan de vragen die hij stelt. Wat ligt er onder het dak, wie loopt erop, waar zitten de installaties, wanneer kan er gewerkt worden. Voor bedrijfspanden in de regio is bijvoorbeeld een dakdekker in Spijkenisse een logisch startpunt, al is de nabijheid minder relevant dan de vraag of iemand met platte daken op bedrijfspanden werkt in plaats van alleen met woningen.

Tot slot

Dakonderhoud op een bedrijfspand is geen uitgave aan het gebouw, het is het beperken van bedrijfsrisico. De kosten van planmatig onderhoud zijn te overzien en te budgetteren. De kosten van een lekkage boven een magazijn op een dinsdagochtend zijn dat niet.